La eficiencia energética ha dejado de ser un aspecto secundario para convertirse en un factor clave en la venta de viviendas. En 2026, no solo influye en el precio, sino también en la demanda, el tiempo de venta y el perfil del comprador.

Para un propietario que quiere vender, entender este impacto puede marcar la diferencia entre cerrar una operación rápido o ver cómo el inmueble se queda estancado en el mercado.

Lo vemos en esta tabla:

Eficiencia energética y venta de vivienda: cómo influye en el precio y el tiempo de venta en 2026

La eficiencia energética ha dejado de ser un aspecto secundario para convertirse en un factor clave en la venta de viviendas. En 2026, no solo influye en el precio, sino también en la demanda, el tiempo de venta y el perfil del comprador.

Para un propietario que quiere vender, entender este impacto puede marcar la diferencia entre cerrar una operación rápido o ver cómo el inmueble se queda estancado en el mercado.

Cómo afecta la eficiencia energética al valor de tu vivienda

Hoy en día, los compradores analizan mucho más que la ubicación o los metros cuadrados. La eficiencia energética influye directamente en:

• El precio de venta
• El interés de los compradores
• El tiempo que tarda en venderse
• Los costes de mantenimiento futuros
• El acceso a financiación

De hecho, distintos estudios del sector indican que las viviendas con mejor calificación energética pueden alcanzar primas de precio superiores al 10% frente a inmuebles menos eficientes.

Más eficiencia = más demanda y ventas más rápidas

Una vivienda eficiente no solo puede venderse más cara, sino también más rápido. Esto se debe a que:

• Reduce el gasto en suministros (luz, gas, climatización)
• Mejora el confort térmico
• Cumple con las nuevas exigencias normativas
• Resulta más atractiva para compradores e inversores

En un mercado cada vez más competitivo, estos factores son decisivos.

Un parque inmobiliario envejecido… y una oportunidad para vender mejor

En España, gran parte de las viviendas no cumplen aún con estándares energéticos actuales. En 2023, solo el 19% de los edificios contaban con calificación energética.

Para un propietario, esto supone una oportunidad clara:

• Diferenciar su vivienda frente a la competencia
• Incrementar su valor antes de vender
• Atraer a un perfil de comprador más solvente

Pequeñas mejoras (aislamiento, ventanas, sistemas de climatización) pueden tener un impacto directo en el precio final.

Certificado energético: obligatorio y clave para vender

El certificado energético ya no es solo un trámite: es un elemento fundamental en la comercialización de la vivienda.

Aspectos clave que debes tener en cuenta como vendedor:

• Es obligatorio antes de poner la vivienda en venta
• Debe aparecer en todos los anuncios
• Su ausencia puede implicar sanciones
• Influye en la decisión del comprador

Además, una buena calificación energética puede convertirse en un argumento de venta muy potente.

Conclusión

La eficiencia energética se ha consolidado como uno de los factores que más influyen en la venta de vivienda en 2026.

Para un propietario, no se trata solo de cumplir con la normativa, sino de utilizarla como palanca para vender mejor, más rápido y a mejor precio.

Invertir en eficiencia antes de vender puede marcar la diferencia entre competir o destacar en el mercado.

Comprar una vivienda de segunda mano sin valor de referencia catastral puede parecer una ventaja fiscal. Sin embargo, la Dirección General de Tributos advierte que declarar un valor superior al precio real en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) puede tener consecuencias irreversibles.

¿Qué ocurre cuando no existe valor de referencia?

Cuando una vivienda no tiene valor de referencia, la base imponible del ITP se calcula tomando el mayor de estos tres importes:

• El precio pactado en escritura
• El valor declarado por el comprador
• El valor de mercado

El problema surge cuando el comprador decide declarar voluntariamente un importe superior al precio escriturado —por ejemplo, el valor de tasación bancaria—.

¿Se puede rectificar después?

Según una consulta vinculante de agosto de 2025, si el comprador declara conscientemente un valor más alto y presenta la autoliquidación del ITP, no podrá rectificarlo después simplemente por cambiar de criterio.

Es decir, si eliges tributar por un valor superior, ese importe queda consolidado como base imponible, aunque hayas pagado más impuestos de lo necesario.

Diferencia entre valor de referencia y valor de mercado

• Valor de referencia: lo fija la Administración y actúa como mínimo fiscal.
• Valor de mercado: el precio real por el que podría venderse el inmueble.

Si existe valor de referencia y se declara por debajo, la Administración puede girar una liquidación complementaria.
Si no existe, Hacienda puede comprobar si el precio declarado coincide con el valor real de mercado.

Qué deben tener en cuenta los compradores

• La tasación hipotecaria no es un criterio fiscal obligatorio.
• Declarar más del precio escriturado aumenta directamente el ITP.
• Esa decisión puede ser irreversible.
• La falta de valor de referencia no elimina el riesgo de comprobación.

Clave para evitar problemas

Antes de presentar la autoliquidación del ITP, es fundamental analizar bien qué importe declarar. Una elección poco meditada puede suponer pagar más impuestos sin posibilidad de rectificación posterior.

Para compradores y propietarios, este criterio refuerza la importancia de contar con asesoramiento fiscal previo en operaciones de vivienda de segunda mano.

En cambio, cuando no exista valor de referencia, declarar solo el precio no elimina por completo el riesgo de regularización, ya que la Administración conservará la facultad de comprobar si el importe declarado se corresponde con el valor real de mercado.

Precauciones al declarar el valor del inmueble en el ITP

Esta consulta deja un mensaje claro para quienes compran vivienda de segunda mano sin valor de referencia: la elección del valor declarado debe hacerse con prudencia, ya que optar por un importe superior al precio pactado puede cerrar la puerta a cualquier rectificación posterior y consolidar una tributación más elevada desde el inicio de la operación.

El perfil del inversor inmobiliario en España continúa desplazándose hacia fórmulas más flexibles y diversificadas. El ‘crowdlending’ inmobiliario se consolida como una alternativa para el inversor minorista que busca exposición al ‘ladrillo’ sin necesidad de comprar una vivienda, con importes reducidos, operativa digital y sin gestión directa del activo.

Cerca del 80% de los inversores minoristas vuelve a invertir tras su primera operación, lo que refleja un elevado grado de recurrencia en este tipo de financiación participativa. Además, los inversores participan de media en ocho proyectos, repartiendo su capital entre distintas tipologías, ubicaciones y plazos.

A diferencia de la compra tradicional de vivienda, el ‘crowdlending’ permite acceder al mercado inmobiliario mediante operaciones estructuradas como deuda, habitualmente con garantías asociadas al propio activo. Este modelo ofrece horizontes temporales definidos, visibilidad sobre el proyecto desde el inicio y la posibilidad de diversificar la inversión desde importes que parten, en muchos casos, de los 250 euros.

El comportamiento del inversor minorista apunta a una mayor sofisticación, con una clara preferencia por la diversificación del riesgo frente a la concentración del capital en un único inmueble. La combinación de activo tangible y flexibilidad financiera resulta especialmente atractiva en un contexto de incertidumbre y búsqueda de alternativas para rentabilizar el ahorro.

En cuanto a los proyectos que concentran mayor interés, la inversión se dirige principalmente a activos residenciales, desarrollos de ‘coliving’ y promociones situadas en mercados con elevada demanda dentro del territorio español. Se trata de tipologías percibidas como más estables y con mayor visibilidad de salida.

“El auge del ‘crowdlending’ refleja cómo el pequeño inversor está adoptando criterios cada vez más cercanos a la inversión profesional, comparando distintas alternativas (fondos, REITs, ‘crowdfunding’ o ‘crowdlending’) en función del plazo, la rentabilidad y el nivel de control”.

En este escenario, la financiación participativa se afianza como un canal complementario a la banca tradicional y como una vía que amplía el acceso del inversor minorista al mercado inmobiliario español.

Comprar vivienda en España ya resulta más barato que alquilar en términos de cuota mensual. Sin embargo, el principal obstáculo sigue siendo el ahorro inicial necesario.

Hipoteca vs alquiler: la gran diferencia

En 2026, la media nacional muestra que:

• Cuota hipotecaria: 698 €/mes
• Alquiler: 1.088 €/mes

Esto significa que comprar es un 36% más barato que alquilar para una vivienda tipo de dos dormitorios.

Además, en prácticamente todas las capitales españolas, pagar una hipoteca es más económico que alquilar, salvo en casos puntuales como San Sebastián, donde comprar resulta ligeramente más caro.

El gran problema: el ahorro inicial

El principal freno para acceder a la compra no es la cuota mensual, sino el dinero necesario para la entrada.

De media en España se necesitan:

• 64.500 € de ahorros

Esto incluye el 20% que no financia el banco más gastos e impuestos.

Las ciudades donde más ahorro necesitas

Las capitales con mayor barrera de entrada son:

• Palma: 147.000 €
• San Sebastián: 137.700 €
• Madrid: 117.700 €
• Barcelona: 103.000 €

También destacan:

• Málaga: 96.600 €
• Valencia: 77.500 €

Estas cifras limitan el acceso a la vivienda, especialmente para jóvenes y familias con ingresos medios.

Dónde es más fácil comprar

En el lado contrario, hay ciudades donde el acceso es más asequible:

• Zamora: 33.000 €
• Jaén: 34.600 €
• Badajoz: 37.800 €

En estas zonas, la barrera de entrada es prácticamente la mitad de la media nacional.

¿Por qué cada vez más gente pasa del alquiler a la compra?

El contexto actual está generando un cambio claro en el mercado:

• Las cuotas hipotecarias son más bajas que los alquileres
• Las condiciones hipotecarias han mejorado
• El alquiler sigue encareciéndose

Esto está empujando a muchos inquilinos a plantearse la compra, aunque no siempre dispongan del ahorro necesario.

Conclusión

Comprar vivienda en 2026 es más rentable mes a mes que alquilar, pero el acceso sigue condicionado por un factor clave: el ahorro inicial.

Para propietarios, este escenario refuerza la demanda de compra. Para compradores, la clave está en planificar bien la entrada y analizar el mercado antes de dar el paso.

* Precio vivienda tipo
Teniendo en cuenta un tamaño medio actual de 2,4 personas/hogar en España, según datos del INE, se analiza una vivienda tipo de dos dormitorios como el mínimo necesario para el establecimiento de un hogar.

**Cálculo de ahorros necesarios
Se ha calculado que la financiación recibida supone el 80% del valor del inmueble, por lo que el usuario debe aportar el 20% del importe de la vivienda, a lo que se han añadido los gastos necesarios para la adquisición (10%)

***Oferta
Número de inmuebles que han estado activos durante el periodo analizado (primer trimestre de 2026).

Cuotas hipotecarias más bajas que los alquileres

En todas las capitales españolas, la cuota hipotecaria, una vez obtenidos los ahorros necesarios, es más baja que el alquiler, con la excepción de San Sebastián, donde la cuota es un 10% más cara. La mayor diferencia entre el coste de comprar y alquilar se da en la ciudad de Segovia, con unas cuotas un 54% más que un alquiler, seguida por las ciudades de Ceuta y Lleida (cuotas un 45% más baratas). Con un 40% o más de diferencia están Zamora (-42%), Tarragona (-41%), Zaragoza (-41%), Melilla (-40%) y Córdoba (-40%).

Entre los grandes mercados, Valencia y Barcelona son las dos ciudades en las que la diferencia entre las cuotas hipotecarias y el alquiler son más elevadas, siendo el pago del préstamo un 38% más económico en ambos casos. Les sigue Sevilla (-36%), Bilbao (-33%), Alicante (-32%) y Madrid (-23%). Las menores diferencias, además de en San Sebastián, se dan en Palma, donde el pago mensual de comprar supone solo un 1% menos que el precio del alquiler, y Málaga, donde esa diferencia se sitúa en el 16%.

Un estudio de idealista revela que casi la mitad de los pisos de dos habitaciones en venta en España podrían ser pagados por familias de ingresos medios si destinan menos del 30% de sus ingresos a la hipoteca. La cuota media mensual para una vivienda tipo es de 698 euros, frente a los 1.088 euros de alquiler, lo que supone que comprar es hasta un 36% más barato.

Sin embargo, el principal obstáculo sigue siendo el ahorro necesario. Para acceder a la financiación y cubrir impuestos y gastos, una familia necesita una media de 64.568 euros.

¿Dónde es más fácil comprar?

La accesibilidad varía mucho según la ciudad:

• Ciudades con menor porcentaje de pisos accesibles:
  • Palma: 16%
  • San Sebastián: 23%
  • Málaga: 25%
• Ciudades con mayor accesibilidad:
  • Lleida: 90%
  • Zamora: 89%
  • Cuenca, Teruel, Jaén: 88%

Esto significa que en algunas ciudades pequeñas, casi todos los pisos de dos habitaciones estarían al alcance de familias de ingresos medios, mientras que en grandes mercados la oferta accesible es mucho más limitada.

Ahorros necesarios por ciudad

Los ahorros que se necesitan para cubrir la entrada y los gastos varían de forma notable:

• Más altos:
  • Palma: 147.116 €
  • San Sebastián: 137.700 €
  • Madrid: 117.793 €
  • Barcelona: 103.172 €
• Más bajos:
  • Zamora: 32.996 €
  • Jaén: 34.596 €
  • Lleida: 35.581 €
  • Palencia: 35.931 €

Cuota hipotecaria razonable y tasa de esfuerzo

Se considera razonable que una familia no destine más del 30% de sus ingresos al pago de la hipoteca. Con este criterio:

• Cuota máxima mensual permitida para grandes ciudades:
  • San Sebastián: 1.221 €
  • Madrid: 1.166 €
  • Barcelona: 1.100 €
  • Palma: 1.046 €
• La realidad de mercado en estas ciudades:
  • Palma: 1.591 € (46% de los ingresos)
  • San Sebastián: 1.489 € (37%)
  • Málaga: 1.045 € (37%)
  • Madrid: 1.274 € (33%)
  • Barcelona: 1.116 € (30%)

En cambio, ciudades como Lleida, Jaén o Melilla presentan tasas de esfuerzo mucho más bajas, alrededor del 13% de los ingresos familiares.

Conclusión

Comprar sigue siendo más barato que alquilar en la mayoría de España, pero el principal freno para muchas familias son los ahorros iniciales y los gastos asociados a la compra. La mitad de los pisos actuales podrían ser accesibles si se cumplen los criterios de cuota razonable, pero los grandes mercados presentan desafíos importantes para el acceso a la vivienda.

Para familias con ingresos medios, planificar ahorros y elegir la ubicación adecuada es clave para poder dar el salto a la propiedad.

* Precio vivienda tipo
Teniendo en cuenta un tamaño medio actual de 2,4 personas/hogar en España, según datos del INE, se analiza una vivienda tipo de dos dormitorios como el mínimo necesario para el establecimiento de un hogar.

**Ingresos familiares netos y Tasa de esfuerzo por hogar (%) en alquiler La tasa de esfuerzo mide el peso del pago de la hipoteca de una vivienda tipo sobre el poder adquisitivo del hogar. La cuota anual de ingresos netos del hogar que se destina al pago de una hipoteca “típica”, en el sentido que viene estipulada con características medias en términos de duración y tipo de interés. Se ha actualizado el cálculo teniendo en cuenta los datos publicados por el BCE.
Los datos de la renta neta familiar provienen del Instituto Nacional de Estadística (INE). El último dato disponible es de 2021.

***Cálculo de ahorros necesarios
Se ha calculado que la financiación recibida supone el 80% del valor del inmueble, por lo que el usuario debe aportar el 20% del importe de la vivienda, a lo que se han añadido los gastos necesarios para la adquisición (10%)

****Oferta
Número de inmuebles que han estado activos durante el periodo analizado (cuarto trimestre de 2025).

El mercado inmobiliario español continúa en una fase de fuerte tensión. Según el “reloj inmobiliario” de idealista, los precios de la vivienda siguen en máximos históricos y todo apunta a que seguirán subiendo si no aumenta la oferta.

Los datos reflejan una subida muy significativa en los últimos años:

• Precio medio en 2025: 2.639 €/m²
• En 2019: 1.673 €/m²
• Incremento: +57,7% en 6 años

Además, los precios actuales ya están un 34,7% por encima de los niveles de 2007, en pleno boom inmobiliario.

Las zonas más caras son:

• Baleares: 5.160 €/m²
• Madrid: 4.562 €/m²
• Guipúzcoa: 4.189 €/m²
• Málaga: 4.047 €/m²

El principal motivo de la subida de precios es el desequilibrio entre oferta y demanda.

• El stock de viviendas en venta ha caído del 4,95% (2019) al 3,35% (2025)
• La demanda sigue creciendo con fuerza

Esto provoca una mayor presión sobre los precios y dificulta el acceso a la vivienda.

El mercado también ha alcanzado niveles históricos de actividad:

• Más de 700.000 compraventas en 2025
• Máximos desde 2007, según el Instituto Nacional de Estadística

Además, la presión de la demanda sigue aumentando, con más compradores compitiendo por cada vivienda disponible.

En Madrid, la situación es especialmente intensa:

• Precio medio: 4.562 €/m²
• +15,3% interanual
• +48% respecto a 2007

La capital acumula más de 12 trimestres consecutivos de subidas, consolidándose como uno de los mercados más dinámicos y caros.

Todo indica que sí, al menos a corto plazo:

• La demanda sigue fuerte
• La oferta continúa siendo insuficiente
• No hay cambios estructurales inmediatos

Según el análisis, el mercado se mantendrá en zona de máximos mientras no se corrija este desequilibrio.

El mercado inmobiliario en España vive un momento de precios récord y alta demanda. Para propietarios, este contexto es favorable para vender. Para compradores, el acceso sigue siendo complicado, especialmente en grandes ciudades.

La clave para 2026 será si aumenta la oferta. Sin ese cambio, la tendencia seguirá siendo alcista.

La primavera ha sido tradicionalmente la temporada estrella del mercado inmobiliario. Sin embargo, en 2026, muchos propietarios se preguntan si sigue siendo el mejor momento para vender o si el contexto actual ha cambiado las reglas del juego.

La respuesta corta: sí, pero con matices.

La estacionalidad sigue siendo una realidad, aunque menos marcada que hace años. Según datos del Instituto Nacional de Estadística, las compraventas tienden a aumentar en el segundo trimestre del año, y estudios como los de Bankrate confirman que la oferta de viviendas crece entre febrero y junio.

De hecho, en la primera mitad de 2025 se registró uno de los mayores volúmenes de compraventas en casi dos décadas.

Para un propietario, hay varios factores clave que juegan a favor:

1. Mejor presentación del inmueble
   Más horas de luz natural, mejor clima y espacios exteriores en su mejor momento hacen que la vivienda resulte más atractiva.
2. Mayor actividad compradora
   Los compradores suelen planificar la mudanza antes del verano o del inicio del curso escolar.
3. Más dinamismo del mercado
   Aumenta tanto la oferta como la demanda, lo que genera más oportunidades de cerrar operaciones.
4. Mayor predisposición económica
   Tras el inicio de año, muchos compradores tienen mayor claridad financiera para afrontar una compra.

No todas las propiedades se benefician igual. En esta época destacan:

• Viviendas con terraza, jardín o buena luminosidad
• Pisos familiares (2-3 dormitorios)
• Inmuebles listos para entrar a vivir

Este último punto es clave: una gran parte de los compradores busca evitar reformas, lo que puede marcar la diferencia en la velocidad de venta.

El contexto actual obliga a ajustar la estrategia:

Tipos de interés y financiación

El euríbor se mantiene relativamente estable en torno al 2%, lo que favorece la compra, pero el comprador es ahora más exigente y analiza mejor cada operación.

Cambios regulatorios

La normativa de vivienda introduce factores como:

• Limitaciones de precios en zonas tensionadas
• Mayor protección al inquilino
• Impacto en la decisión entre vender o alquilar

Nueva demanda

• Más compradores internacionales en zonas costeras
• Mayor presencia de inversores, especialmente en grandes ciudades
• Más exigencia en eficiencia energética de cara a 2026

Depende más del inmueble y de la estrategia que de la estación.

La primavera será el mejor momento si:

• La vivienda destaca (luz, ubicación, exterior)
• El precio está bien ajustado al mercado
• Se lanza con planificación y buena estrategia comercial

Puede no ser el mejor momento si:

• Hay mucha competencia en la zona
• La vivienda necesita reforma
• El precio está por encima del mercado

La primavera sigue siendo una ventana muy favorable para vender, pero ya no garantiza el éxito por sí sola. En un mercado más competitivo y profesionalizado, el precio, la presentación y la estrategia de comercialización son más importantes que la estacionalidad.

Vender bien en 2026 no depende solo del cuándo, sino del cómo.

El euríbor a 12 meses vuelve a bajar y prolonga la tendencia descendente iniciada a principios de año. En febrero, el indicador hipotecario ha cerrado con una media mensual del 2,221%, su nivel más bajo desde noviembre, a falta de confirmación oficial del Banco de España.

Esta nueva caída beneficiará a quienes tengan hipotecas variables con revisión anual, ya que en febrero del año pasado el euríbor se situaba en el 2,402%.

Media mensual desde enero de 1999. En %

¿Cuánto bajará la cuota de una hipoteca variable?

Para una hipoteca media de:

• 150.000 euros
• Plazo de 25 años
• Euríbor + 1% de diferencial

La cuota se reducirá aproximadamente:

• 15 euros al mes
• 180 euros al año

El ahorro final dependerá del capital pendiente, el plazo restante y el diferencial contratado.

Revisiones semestrales: no todos verán rebajas

No todas las revisiones serán positivas. En comparación con agosto, cuando el euríbor marcó un 2,114%, el indicador ha subido ligeramente.

En estos casos, una hipoteca media podría experimentar:

• Un encarecimiento de unos 8 euros al mes
• Aproximadamente 100 euros más al año

Previsiones del euríbor para los próximos meses

Los expertos anticipan un escenario de estabilidad. El Banco Central Europeo mantiene los tipos de interés en el 2%, mínimos desde 2022, y no se esperan cambios significativos a corto plazo.

Principales previsiones:

• El Panel de Funcas estima que el euríbor cerrará el año ligeramente por debajo del 2,2%.
• Bankinter prevé una horquilla entre el 2,25% y el 2,3%.
• Desde Ebury descartan grandes oscilaciones durante 2026.

Si se cumplen estas previsiones, las cuotas de las hipotecas variables se mantendrán estables, con posibles ajustes leves al alza hacia finales de año o en 2027.

¿Qué significa esto para propietarios y compradores?

• Las hipotecas variables con revisión anual seguirán beneficiándose de pequeñas rebajas.
• El mercado hipotecario entra en una fase de estabilidad tras años de volatilidad.
• No se esperan grandes subidas a corto plazo, salvo cambios económicos o geopolíticos relevantes.

Para propietarios que estén pensando en vender, este contexto de estabilidad favorece la demanda, ya que los compradores perciben menor riesgo financiero.

La donación de la vivienda habitual por mayores de 65 años puede quedar exenta en el IRPF si se cumplen determinados requisitos

Donar una vivienda en vida es una fórmula cada vez más utilizada para anticipar la herencia y organizar el patrimonio familiar. Sin embargo, antes de tomar la decisión, conviene analizar bien su impacto fiscal.

Si tienes más de 65 años y estás pensando en donar tu vivienda habitual a tus hijos, existe una exención en el IRPF que puede suponer un ahorro muy importante. Te explicamos cómo funciona y qué requisitos debes cumplir.

¿Donar una vivienda genera impuestos?

Sí. Como norma general, donar un inmueble implica una alteración patrimonial para el propietario, lo que puede generar una ganancia patrimonial en el IRPF.

La ganancia se calcula por la diferencia entre:

• El valor de adquisición del inmueble.
• El valor de transmisión (según las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones).

Si existe ganancia, debe tributar en la base del ahorro del IRPF. Si hubiera pérdida, no se puede compensar, ya que se trata de una transmisión lucrativa.

Exención en el IRPF para mayores de 65 años

La Ley del IRPF establece una excepción clave: no tributa la ganancia patrimonial cuando una persona mayor de 65 años dona su vivienda habitual.

Este beneficio también se aplica a personas en situación de dependencia severa o gran dependencia.

Para que la exención sea válida, deben cumplirse los requisitos legales. Si se cumplen, el donante no pagará IRPF por la ganancia generada en la donación.

¿Qué se considera vivienda habitual?

Se entiende por vivienda habitual aquella en la que el propietario ha residido de forma efectiva y continuada durante al menos tres años.

No obstante, también se mantiene la consideración de vivienda habitual si lo fue durante los dos años anteriores a la donación, incluso aunque ya no se resida en ella en el momento de la transmisión.

Este punto es especialmente relevante para quienes han cambiado recientemente de domicilio.

¿La exención se aplica automáticamente?

No. Aunque la ganancia esté exenta, la operación debe declararse en el IRPF, indicando expresamente que se trata de una renta exenta.

Además, Hacienda puede solicitar documentación para comprobar:

• La edad del donante.
• Que el inmueble era vivienda habitual.
• Que se cumplen los plazos exigidos.

La carga de la prueba recae en el contribuyente.

¿Qué impuestos paga quien recibe la vivienda?

La exención solo beneficia al donante. El hijo o familiar que recibe la vivienda debe tributar por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

El importe dependerá de la comunidad autónoma, ya que existen grandes diferencias territoriales y posibles bonificaciones.

¿Conviene donar la vivienda en vida?

Desde el punto de vista del IRPF, donar la vivienda habitual siendo mayor de 65 años puede ser muy ventajoso. Sin embargo, antes de firmar conviene analizar:

• La fiscalidad autonómica del Impuesto sobre Donaciones.
• El posible impacto en futuras transmisiones.
• Si interesa donar la plena propiedad o solo el usufructo.
• Las implicaciones civiles y hereditarias.

Una correcta planificación fiscal puede evitar costes innecesarios y conflictos futuros.

Transformar locales comerciales en viviendas: rentabilidad, riesgos y oportunidades en 2026

La transformación de locales comerciales en viviendas se ha consolidado como una de las tendencias más dinámicas del mercado inmobiliario en España. Tras un 2025 de alta actividad, las previsiones apuntan a que esta fórmula seguirá creciendo en 2026, impulsada por la escasez de oferta residencial, el encarecimiento de la vivienda y el cierre progresivo del pequeño comercio.

Estas operaciones pueden generar rentabilidades brutas anuales de entre el 8% y el 13%, especialmente cuando el inversor compra el local, asume la reforma y lo destina al alquiler.

Comprar más barato, reformar y alquilar: la clave del modelo

Uno de los principales atractivos es el precio de adquisición:
Un local comercial puede costar entre un 20% y un 30% menos que una vivienda equivalente en la misma zona.

Sin embargo, la rentabilidad final depende de calcular correctamente:

• Proyecto técnico y dirección de obra
• Tasas y licencias municipales
• Costes de adecuación y reforma
• Honorarios profesionales

La inversión adicional suele partir de 40.000 euros y puede superar los 50.000, según el estado del inmueble y la normativa municipal.

Aun así, en ubicaciones viables, las operaciones siguen cerrándose incluso en un contexto de subida de precios.

Perfil del comprador y zonas con más actividad

El 76% de los compradores son nacionales de entre 35 y 45 años. También participan:

• Familias jóvenes
• Profesionales independientes
• Parejas sin hijos
• Inversores orientados al alquiler

La demanda se concentra en viviendas de 55 a 70 m², generalmente tipo loft de uno o dos dormitorios, en zonas céntricas o bien comunicadas.

En Madrid, destacan barrios como:

• Vicálvaro
• Villaverde
• Puente de Vallecas

También zonas céntricas como Lavapiés o Malasaña concentran proyectos de mayor valor añadido.

En cuanto a tipología, las antiguas tiendas minoristas (moda y calzado) representan el 45% de las reconversiones, seguidas de quioscos y comercios tradicionales afectados por el cierre del pequeño comercio.

Riesgos legales y oposición vecinal: el principal freno

No todas las operaciones prosperan. Los principales obstáculos son:

• Restricciones urbanísticas
• Estatutos de la comunidad de propietarios
• Exigencia de unanimidad según la Ley de Propiedad Horizontal
• Oposición vecinal por accesos, ruidos o cambios estéticos

En Madrid, hasta el 20% de los intentos de cambio de uso fracasa por estos motivos.

Por ello, recomiendamos:

• Realizar una due diligence exhaustiva antes de comprar
• Firmar arras penitenciales que contemplen riesgos
• Verificar compatibilidad urbanística y estatutos

Perspectivas 2026: una alternativa en crecimiento

Con una previsión de subida del 6% en el precio de la vivienda en 2026, la reconversión de bajos comerciales seguirá ganando protagonismo como fórmula para:

• Ampliar la oferta residencial
• Generar rentabilidad en alquiler
• Reactivar barrios en transformación urbana

Para propietarios e inversores, puede ser una oportunidad interesante, siempre que se realice con planificación técnica y asesoramiento especializado.