Si estás pensando en vender tu casa, es importante que conozcas uno de los impuestos que más dudas genera: la plusvalía municipal. Este tributo puede suponer miles de euros y varía según el municipio, por lo que conviene calcularlo con antelación para evitar sorpresas.
En este artículo te explicamos qué es la plusvalía municipal, cómo se calcula en 2026 y cuánto tendrás que pagar al vender tu vivienda.
¿Qué es la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal, cuyo nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), grava el aumento de valor del suelo urbano desde que compraste la vivienda hasta el momento de la venta.
Es un impuesto municipal, por lo que cada ayuntamiento fija sus propios coeficientes y tipos impositivos.
¿De qué depende el importe de la plusvalía?
El importe final se calcula en función de tres elementos clave:
- Valor catastral del suelo, que aparece en el recibo del IBI.
- Años que has sido propietario, con un máximo de 20 años.
- Tipo impositivo del ayuntamiento, que no puede superar el 30%.
Por este motivo, dos viviendas similares pueden pagar plusvalías muy diferentes si están en municipios distintos.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?
Desde la reforma del impuesto, el vendedor puede elegir el método más favorable:
Método objetivo
Se multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente que depende de los años de tenencia del inmueble.
Método real
Se calcula la ganancia real obtenida en la venta (precio de venta menos precio de compra) y se aplica la parte proporcional del suelo.
El contribuyente puede escoger el método que suponga menor impuesto.
Ejemplo práctico de plusvalía al vender una vivienda
Supongamos una vivienda en Madrid:
- Valor catastral del suelo: 250.000 €
- Coeficiente aplicado: 0,16
- Base imponible: 40.000 €
- Tipo impositivo municipal: 29%
Plusvalía a pagar: 11.600 €
Este importe puede variar según el municipio y el tiempo que hayas sido propietario.
Coeficientes de plusvalía municipal en 2026
Para 2026, el Gobierno ha actualizado los coeficientes máximos aplicables:
- Aumentan especialmente en periodos de tenencia cortos.
- Se reducen en inmuebles con más de 15–20 años de antigüedad.
No obstante:
- Los coeficientes son límites máximos.
- Cada ayuntamiento decide si los aplica o mantiene coeficientes inferiores.
- Los municipios pueden reducir hasta un 15% el valor catastral del suelo.
¿Quién paga la plusvalía municipal?
En una compraventa, la plusvalía municipal la paga el vendedor, salvo que se pacte lo contrario en la escritura.
En herencias y donaciones, la paga el heredero o donatario.
¿Se puede evitar o reducir la plusvalía?
Sí, en determinados casos:
- Si se demuestra que no ha habido ganancia real, no hay obligación de pagar.
- Elegir correctamente el método de cálculo puede reducir el importe.
- Revisar el valor catastral del suelo y los coeficientes municipales es clave.
Conclusión: calcula la plusvalía antes de vender
La plusvalía municipal es un gasto relevante al vender una vivienda y puede afectar de forma directa a la rentabilidad de la operación. Calcularla con antelación permite fijar mejor el precio de venta y evitar imprevistos.
En Casalia recomendamos a los propietarios analizar la fiscalidad antes de sacar la vivienda al mercado, contar con asesoramiento profesional y revisar siempre la normativa municipal vigente.
