Comprar una vivienda de segunda mano sin valor de referencia catastral puede parecer una ventaja fiscal. Sin embargo, la Dirección General de Tributos advierte que declarar un valor superior al precio real en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) puede tener consecuencias irreversibles.
¿Qué ocurre cuando no existe valor de referencia?
Cuando una vivienda no tiene valor de referencia, la base imponible del ITP se calcula tomando el mayor de estos tres importes:
- El precio pactado en escritura
- El valor declarado por el comprador
- El valor de mercado
El problema surge cuando el comprador decide declarar voluntariamente un importe superior al precio escriturado —por ejemplo, el valor de tasación bancaria—.
¿Se puede rectificar después?
Según una consulta vinculante de agosto de 2025, si el comprador declara conscientemente un valor más alto y presenta la autoliquidación del ITP, no podrá rectificarlo después simplemente por cambiar de criterio.
Es decir, si eliges tributar por un valor superior, ese importe queda consolidado como base imponible, aunque hayas pagado más impuestos de lo necesario.
Diferencia entre valor de referencia y valor de mercado
- Valor de referencia: lo fija la Administración y actúa como mínimo fiscal.
- Valor de mercado: el precio real por el que podría venderse el inmueble.
Si existe valor de referencia y se declara por debajo, la Administración puede girar una liquidación complementaria.
Si no existe, Hacienda puede comprobar si el precio declarado coincide con el valor real de mercado.
Qué deben tener en cuenta los compradores
- La tasación hipotecaria no es un criterio fiscal obligatorio.
- Declarar más del precio escriturado aumenta directamente el ITP.
- Esa decisión puede ser irreversible.
- La falta de valor de referencia no elimina el riesgo de comprobación.
Clave para evitar problemas
Antes de presentar la autoliquidación del ITP, es fundamental analizar bien qué importe declarar. Una elección poco meditada puede suponer pagar más impuestos sin posibilidad de rectificación posterior.
Para compradores y propietarios, este criterio refuerza la importancia de contar con asesoramiento fiscal previo en operaciones de vivienda de segunda mano.
En cambio, cuando no exista valor de referencia, declarar solo el precio no elimina por completo el riesgo de regularización, ya que la Administración conservará la facultad de comprobar si el importe declarado se corresponde con el valor real de mercado.
Precauciones al declarar el valor del inmueble en el ITP
Esta consulta deja un mensaje claro para quienes compran vivienda de segunda mano sin valor de referencia: la elección del valor declarado debe hacerse con prudencia, ya que optar por un importe superior al precio pactado puede cerrar la puerta a cualquier rectificación posterior y consolidar una tributación más elevada desde el inicio de la operación.
