El valor de referencia catastral (VRC) es el importe que Hacienda utiliza como base mínima para calcular impuestos en operaciones inmobiliarias. Desde 2022, conocerlo es imprescindible antes de comprar, vender, heredar o donar un inmueble.
Qué es el valor de referencia catastral
- Es un valor administrativo que estima el precio de venta de un inmueble en condiciones normales de mercado.
- Se basa en precios reales de compraventas inscritas ante notario.
- Desde la Ley 11/2021, Hacienda toma como base imponible el mayor valor entre el precio escriturado y el VRC.
Qué impuestos se calculan con el VRC
El valor de referencia fija la base mínima en los siguientes impuestos:
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
- Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD).
- Actos Jurídicos Documentados (AJD), en determinados supuestos.
Si se declara un precio inferior al VRC, los impuestos se calcularán sobre el valor de referencia, no sobre el precio escriturado.
Cómo calcula el Catastro el valor de referencia
- Utiliza modelos estadísticos por zonas, no una valoración individual vivienda por vivienda.
- Tiene en cuenta:
- Precios reales de compraventas del año anterior.
- Tipo de inmueble y ubicación.
- Factores como antigüedad o nivel de demanda.
- No valora el estado real del inmueble, como reformas, mejoras o deterioro.
- Aplica un coeficiente reductor del 0,9 para no superar el valor medio de mercado.
Se actualiza cada año
- El Catastro publica anualmente los denominados Mapas de Valores.
- El valor de referencia se actualiza cada 1 de enero, aunque el inmueble no haya cambiado.
- Es fundamental consultar el valor vigente antes de cerrar cualquier operación.
Diferencia entre los valores clave
- Valor de mercado: precio real de compraventa.
- Valor catastral: base para impuestos locales como el IBI.
- Valor de referencia: base mínima fiscal utilizada por Hacienda.
Un mismo inmueble puede tener tres valores distintos, cada uno con una finalidad diferente.
Impacto directo en las compraventas
- Si el precio de venta es inferior al VRC, el comprador pagará más impuestos.
- El agente inmobiliario debe informar y anticipar este impacto fiscal.
- El VRC puede utilizarse como una referencia objetiva en la negociación del precio.
¿Se puede recurrir el valor de referencia?
Sí, es posible impugnar el valor de referencia catastral:
- Mediante una tasación pericial contradictoria.
- Aportando informes técnicos que acrediten el estado real del inmueble.
- En 2025, el Tribunal Constitucional ha abierto la puerta a posibles cambios en el sistema actual.
Conclusión
- El valor de referencia catastral no es el precio de mercado, pero marca el mínimo fiscal obligatorio.
- Desconocerlo puede generar sobrecostes y conflictos con Hacienda.
- Un buen asesoramiento inmobiliario pasa por explicar el VRC con claridad y con antelación.
En Casalia entendemos la importancia de acompañar al cliente en cada paso del proceso, desde la valoración hasta la firma, ofreciendo información clara y actualizada para tomar decisiones con total confianza.
