El mercado inmobiliario español cierra 2025 con un comportamiento dividido: optimismo en la compraventa y profunda tensión en el alquiler. Según la Encuesta de Sensibilidad Inmobiliaria (ESI) de idealista, las agencias prevén más captación, más ventas y nuevas subidas de precios en el segmento de compraventa, mientras que alertan de una crisis de oferta y un clima de incertidumbre creciente en el alquiler.
En compraventa, la mayoría de las agencias espera un trimestre positivo: aumentará la captación de viviendas, subirán las ventas y los precios continuarán al alza, aunque con señales de moderación. El índice de confianza del sector sigue en niveles altos pese a un ligero retroceso.
En alquiler, la situación es mucho más negativa. La oferta cae, las agencias abandonan este segmento por inseguridad jurídica y los precios continúan subiendo ante la escasez de viviendas. La reforma de la LAU ha impulsado a muchos propietarios a retirar sus inmuebles del mercado, agravando la crisis.
Las perspectivas para 2026 marcan dos caminos opuestos: normalización en compraventa y profundización de la crisis del alquiler, lo que confirma un mercado dual que necesita soluciones diferenciadas.
Puntos más importantes
1. Dos mercados con trayectorias opuestas
- Compraventa: fuerte, estable y con expectativas positivas.
- Alquiler: en crisis por falta de oferta, precios altos e incertidumbre normativa.
2. Indicadores de confianza
- Índice de venta: 71,5 puntos (leve descenso, pero en niveles altos).
- Índice de alquiler: 59,4 puntos (mínimo del año e indicativo de crisis).
3. Compraventa: actividad sólida
- El 49% de las agencias espera captar más viviendas.
- El 53% prevé cerrar más ventas.
- El 51% anticipa nuevas subidas de precios, aunque con tendencia a la moderación.
- Comienza una fase de normalización tras años de crecimiento continuado.
4. Alquiler: el gran problema del mercado
- Menos oferta: el 26% de las agencias captará menos viviendas; solo el 20% aumentará su stock.
- Éxodo del sector: el 28% de las agencias ya no trabaja el alquiler tras la reforma de la LAU.
- Menos operaciones: el 25% prevé una caída en los contratos de arrendamiento.
- Precios al alza: el 45% cree que seguirán subiendo; solo el 3% contempla bajadas.
- Índice ESI de alquiler en mínimos: 59,4 puntos.
5. Causas de la crisis del alquiler
- Impacto negativo de la reforma de la LAU, que incrementa el riesgo percibido por los propietarios.
- Retirada de viviendas del mercado, destinadas a la venta, al alquiler vacacional o directamente cerradas.
- Fuerte desequilibrio entre oferta y demanda, que genera un círculo vicioso de precios altos y menor disponibilidad.
6. Perspectivas para 2026
- Compraventa: actividad saludable, precios más moderados y aumento progresivo de la oferta.
- Alquiler: crisis estructural que exige medidas urgentes como vivienda pública, incentivos fiscales y nuevos modelos residenciales (coliving, BTR, etc.).
7. Conclusión general
España opera actualmente con dos mercados inmobiliarios claramente diferenciados:
- un mercado de compraventa que avanza hacia la estabilidad,
- y un mercado de alquiler al borde del colapso.
El gran reto para el sector inmobiliario será gestionar esta dualidad y adaptar sus estrategias a dos realidades completamente distintas.
